社区商业呼声渐起 6成居民依旧“偏爱”餐饮便利店

两年前买的房，装修花了半年，却到最近才搬进去。买了杭州城北某盘的王挺坦言，这过渡期就是为小区内商业配套启动预留的。

平时工作节奏快、外出购物时间少，对于王挺这样的小年轻，社区消费比重增加，对于社区商业的需求也变得更为强烈。

社区商业呼声渐起 “蓝海”美名从何而来？

搬家前，王挺一直住在城东闸弄口的老小区里。“路过大槐树下的象棋阵，穿过敞开的大铁门，左转拐进街边小超市，举起玻璃瓶，老板娘，打酱油！”他关于社区商业的最初记忆，多来自于小时候帮妈妈跑腿买东西。

“奶茶店、药店、便利店……”王挺说，家门口的沿街商铺是小区里最热闹的地方，一边承载了小区居民的消费需求，一边还吸纳了不少路过停留的消费者。

围合几个社区群，满足居民简单基本的消费需求，住宅楼下的沿街底商，就是最原始的社区商业。

搬进新家后，王挺有了不同的社区消费体验。一条商业街，与住宅区无缝对接，区别于老小区底商“无明火”的业态，新小区的商家里，餐饮占比增加，此外，咖啡馆、英语培训机构、大型超市等新业态也纷纷驻营扎寨。“上班出门捎带个早饭，下班买个水果吃个夜宵。”到了周末，王挺一家“懒癌发作”不愿开火，下楼走几步就能撮上一顿。

“内有大体量商业配套”，现在的开发商做项目宣传时，都把内部配套当作卖房的法宝之一。据相关媒体报道，近几年，万科、绿城、龙湖、华润等开发商纷纷试水社区商业产品线。也有业内人士认为，开发商倾向于转道“小而美”的社区商业，是在综合体激烈竞争下，救赎商业地产而为。

社区商业打造“门路”拓宽 统一规划招租成主流

在杭州，开发商对于社区商业的试水也已显山露水。诸如万科良渚文化村、绿城蓝庭等郊区大盘纷纷推出自带大型商业配套；中国铁建国际城则建成了Suncity社区mall。

通过实地走访，记者了解到，绿城蓝庭社区商业为业主特创“园区生活服务体系”，包括园区食堂、运动中心、文体中心以及健康服务中心、社区诊所。

良渚文化村的商业特点也很明显。公望会、联华超市、胡庆余堂名医馆、甘其食、塞拉味等品牌已成商业标配。

而坐落在铁建城内的Suncity则主抓“早教童玩”特色，区别于住宅由南都物业管理，该综合体为铁建自持自营，主要服务于社区居民。

中国铁建国际城Suncity业态分布

“一些郊区大盘致力打造商业街区、商业中心，不外乎攒聚人气，为住宅去化助力；而位于其他地段的社区并非采取这种模式。”分析杭州社区商业的打造模式，商业地产谢成龙认为具体情况具体分析，项目地理位置、开发商资金实力、操盘模式，均是考量要素。

在记者走访的其他社区中，基于不同建成年代、社区定位，商业业态、管理方式、经营成本上均存在较大差异。

拱墅区仓基新村和下城区东新园，地理位置都靠近繁华市中心。仓基新村内部商业业态多涉及柴米油盐，平均面积约15平米，据店家透露，向街道租房每月租金仅需500元，老年人、残疾人还有优惠折扣；沿湖墅南路的商铺年租金最高可达54万，辐射范围更广，包括对面的卖鱼桥、双荡弄社区。

作为杭州最大的经适房小区之一，东新园沿街底商人气、租金不尽相同。靠近香积寺路店面大、年租贵，100平米以上可达25万；冷清地段年租仅为3万。

“是‘被动式’商业。”在谢成龙看来，“沿街商铺之所以会出现，是因为沿街无法设计住宅。”在他看来，这些不经开发商统一规划的业态，自负盈亏，可控性比较差。

下一页：社区商业存在的问题

人去街空、乱象丛生 开发商“一厢情愿”？

据相关数据显示，作为城市商业的基础，社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右，而在我国的一线城市，这一比例仅为三分之一。在杭州，社区商业萌芽、进化，成为“香饽饽”的同时，也面临着“蹒跚学步”的窘境。

在记者调查的几个社区内，商家有苦水要吐，业主也有自己的“槽点”。从回收的70份有效问卷来看，商家对社区商业的抱怨主要表现为“人气不高、经营成本高、管理不善”。

人气不高，问题出在哪？

在铁建suncity，在饭点时几乎看不到人。该综合体开业不到一个月，铁建入住率仅为三成，区域总体偏冷。而在绿城蓝庭附近，有的商家存活了好几年如鱼得水，有的却贴上转让字条，无奈“凋谢”了。

据记者观察，在这些社区中，总有那么些被“偏爱”的高人气业态，也有频频踩中雷区、“不受待见”的。

有些店铺定位抓得准，生意还不错，却也面临着“高成本”压力。

“30平米的店月租2100元，还要交物业费、水电费，小本生意不好做。”绿城蓝庭北部底商的一名花店老板有点小怨念。彩虹城的商家坦言，“房租每年在涨，租得越久涨得越多，对老店家一点优惠都没有！”一家开了7年的水果店，几年里房租竟然翻了一番。

“管理混乱，城管天天来。”对于彩虹城商业街的商家而言，无止尽的街容街貌整顿让人很心烦。针对商家，政府出台了一份“门前三包”的承诺书，旨在提醒自我约束。但物业监管责任、权责范围未有明确体现。

彩虹城“门前三包”管理制度

在针对居民的调查中，约4成觉得目前社区商业提供的商品种类偏少，质量一般；约3成觉得价格良莠不齐。此外，管理力度、服务水平、消费环境、售后便民服务等方面也暴露出了问题。

“如果把城市比作一个人，城市综合体是五脏六腑，社区商业就是遍布的皮肤，能解决‘物流最后500米’的难题。”目前，社区商业肩负着承担零售终端功能的大责，而如何激发活力、打磨润色、协调和谐，则是摆在商家和开发商面前的一道待解之题。

（来源：凤凰房产）