魔都写字楼整栋销售 杭州能否“有福同享”？

在过去的2014，中国写字楼最成熟的市场之一——上海呈现出密集的写字楼整栋成交行情，据戴德梁行研究数据，2014年上海大宗交易表现活跃， 从2012年占比33%增加到占比54%，成交面积占大宗物业交易量的84%，仅2014年第四季度，上海房地产投资市场就录得五宗涉及写字楼的大宗交 易，总成交金额约74亿元。

虽然难以媲美上海的频繁，但在杭州，写字楼整栋成交的奇迹也在神奇上演，并且不同于上海整栋写字楼收购、成交发生在二手市场，杭州写字楼的整栋成交大多发生在新房市场。

今年1月，整栋购买了交投绿城明珠国际2号楼的浙商证券正式搬进了这家地处钱江新城核心区的商务写字楼；而在去年的一季度，绿地中央广场未开先热，两幢写字楼被整体预定，12亿元的交易金额创下杭州写字楼销售记录。

写字楼整栋成交只是单盘的魅力，还是未来市场的趋势，而杭州在不久的将来会密集地呈现写字楼整栋成交的趋势吗？

让我们首先通过数据看看中国写字楼市场的风向标上海：

“尽管去年上海房地产投资总额下滑态势明显，但写字楼成交表现疯狂，成交面积占大宗物业交易量的84%。”据戴德梁行研究数据，2014年上海大宗交易表现活跃，从2012年占比33%增加到占比54%，且在2014年，大宗交易面积首次超过散售成交面积。

公开资料显示，仅2014年第四季度，上海房地产投资市场就录得五宗涉及写字楼的大宗交易，总成交金额约74亿元。

据中国房地产报报道，“2014年上海大宗交易市场，机构投资和房企收购行为占比超过70%。比如平安信托收购虹桥协信中心的5栋写字楼，中城 联盟收购徐家汇的嘉凯城大厦，改名中城国际大厦；上实城开携手南丰集团以5.79亿美元收购上海世贸商城，阳光兴业以12.62亿元收购了银河宾馆。”

最近的一宗交易是2014年12月23日，上海融创绿城投资控股有限公司(下称“融绿”)披露整体出售位于上海市黄浦区蒙自路的盛世滨江商务楼交易，总成交价约人民币31.26亿元

相对金融、保险等机构投资和房企收购行为占比超过70%的上海写字楼大宗交易，杭州则有同有异：

同的是，主导交易的购买方里和上海一样，不乏保险业、金融行业的资金巨鳄：

比如整栋购买交投绿城·明珠国际临江写字楼的浙商证券，作为浙江省唯一一家省属国有控股具备股票与公司债券保荐、主承销业务的证券公司，是浙江省本地注册综合类券商中唯一的综合性研究机构，是国内成立最早、规模较大、综合实力较强的券商研究机构之一。

值得一提的是，从2002年成立至2015年，浙商证券经过多次增资扩股，注册资本从最初的5.2亿增资至20亿元，公司规模、业务范围、经营内容在不断扩容，2012年浙商证券正式变更为股份有限公司。

2015年1月4日，明珠国际1号楼正式交付，也正式成为浙商证券新的总部大楼，显然购买整栋写字楼作为企业总部已经成为浙商证券无论是公司现象，还是办公需求都迫在眉睫的需求。

世邦魏理仕一季度杭州市场分析指出：短期内传统核心商务区和钱江新城之间的租金分化走势仍将延续，
但钱江新城长期的集聚效应值得看好

钱江新城成为金融机构区域总部的集中营

除了浙商证券把全国总部安放在钱江新城外，招商银行、工商银行、中国建设银行、北京银行、民生银行、国家开发银行的区域性总部都选择了与此，部分已经交付使用，有的在建造，有的在施工中。

而其中最财大气粗的莫过于平安了——2012年平安以23亿总价拿下钱江新城E-03地块，2013年6月奠基开工，定名平安金融中心。项目建 成后，中国平安旗下的平安寿险、平安产险、平安银行等金融机构将入驻平安金融中心，这让钱江新城又添置了一座真正意义上的金融地标。

截至2012年12月31日，中国平安拥有超过51万名寿险销售人员及190,284名正式雇员。集团总资产达人民币28,442.66亿元， 归属母公司股东权益为人民币1,596.17亿元。从保费收入来衡量，平安寿险为中国第二大寿险公司，平安产险为中国第二大产险公司。?

这是这家日后在杭州土地市场狂飙突进的中国金融行业唯一“全牌照”的险资巨头在杭州楼市的第一次亮相。

在杭州，写字楼整栋成交是现象，还是趋势？

不过写字楼整栋成交在杭州是否会持续出现，甚至成为一种趋势，业内人士却并不乐观，戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光认为，首先上海、杭州等 地的写字楼呈现大宗交易是有写字楼物业自身的特殊性决定的，“写字楼有着它重要的地位，外来资金对这一方面物业有着非常高的钟情度。作为资产，写字楼价值 往往体现在后期经营收益回报率上，散售可以更快速回笼资金，但营运良好的写字楼有着更丰富的回报，对于投资者更青睐完整的整售物业，随着市场越来越成熟， 未来持有型物业将进一步增加，通过营运后作资产处理交易的案例有望进一步提高。”

而结合上海，来对比杭州，他认为，“上海作为中国经济发展最重要的城市之一，经济发展、投资、使用人群，以及写字楼市场的成熟度都不一样。目前 在杭州，由于市场还处于粗放式阶段，大多写字楼开发商均采取短平快的开发模式，以散售为主，虽然也有如绿地和万通的个案，但更像是定制型销售开发，即开发 前就寻找买家，根据买家需求量身定制物业，而建成持有的项目在杭州比例仍然偏低，短期内杭州写字楼大宗交易的数量仍会相当有限。

世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢认为，“于上海写字楼大宗交易发生的二手房市场，杭州写字楼目前整栋交易出现的新房市场，一定程度而言，难度更大，“二手写字楼有成熟的租金水平和稳定的回报率，而新的写字楼则更需要投资眼光和前瞻性的大手笔。”

而在市场操作中，他认为，“虽然写字楼在交付前就实现了整栋成交，能够帮助市场降低写字楼的库存和空置率，而在其中相信区域供应量和价格将会是双方谈判时极为看重的要素。”

写字楼往往侧面发映出一个城市的经济活力，大宗交易对当地城市意味着投资者对当地市场未来经济发展的预期，由于大宗交易往往需要较长时间以获取利润，而写字楼的出租率及租金成为项目的主要重点，投资者投资的态度好坏代表对上述两者的判断。

而就杭州绿地·中央广场和交投绿城·明珠国际的整栋成交，我们也显然可以看到积极的一面：随着越来越多绿地这样不仅能盖楼，而且会“卖楼”的企业的进入杭州，杭州越来越多的“钱江新城”这样的金融总部板块的崛起，写字楼整栋成交已经开始有了零的突破。

（来源：住在杭州网）