台州银泰滙打造商铺投资黄金法则 首批商铺以理性价格面市

作为国内领先的商业地产品牌，银泰倾力打造的90万方台州银泰滙，虽拥有“台州城市综合体之王”的巨大光环，是全城投资者热捧的“蓝筹股”，但并不借概念炒作拉高溢价。他们在开发综合体的过程中，始终遵奉开发商与业主、经营者共赢的理念。银泰表示：首批商铺将会以接近周边的价格水平面市，绝不制造“天价商铺”。

天价商铺频出，投资回报或成“不可能的任务”！看台州银泰滙，打造商铺投资的黄金法则！

中国商业地产正进入一个“天价商铺”频出的时代。从香港尖沙咀8.43亿元成交的新晋“铺王”，到杭州西子国际挂价3.05亿元的“史上最贵商铺”，再到某商业综合体创下的20万元/平方米的杭州街铺单价新高，热钱汹涌，令业内人士直称看不懂。

这一现象背后，究竟有着怎样的隐秘逻辑？一些概念被狂炒的商铺是否价值被高估？随着媒体近期屡屡爆出负面消息，“天价商铺”对零售业生态的长远伤害已昭然若揭，商业地产界也开始集体反思。即将亮相的台州银泰滙日前就表示：将以理性价格售卖商铺，把更多利润留给持铺者和经营者。

高铺价吞噬零售利润，“空铺潮”频现国内黄金商圈

“某某广场惊现20万元/平方米天价商铺！”“3.05亿元！杭州史上最贵商铺诞生！”最近一年，类似的标题频频出现在报端和网络。不断涌现的天价商铺，与土地市场上持续诞生的地王相映成趣，构成当下中国楼市怪象的一景。

众所周知，由于网络和电子商务的风靡，实体商业近年来在全球都遇到巨大挑战，尤其是服装、数码和图书等业态受冲击最为明显。按理说，在这种背景下，传统商业地产的租金和售价都不应该迅速上涨。但令人不解的是，国内一些城市的商铺价格却屡创新高，动辄十数万元的单价，让不少投资者望而却步。

反常的现象背后，是近年来国内投资渠道狭窄，实体经济萎靡，大量热钱开始涌入商业地产领域。以正常的商业规律，应该是商铺的租金水平决定其售价；但现在市场实际运行的逻辑是：资金的总量规模一路推高了商铺的价格。

与天价商铺形成强烈反差的，却是越来越多的黄金地段商铺空关现象。

去年，上海媒体就爆出淮海路商业街出现“空铺潮”。十几家比邻的沿街店面，或是空置或是租给“临时甩卖”。主因是淮海路街铺目前租金过高，使不少租户不堪重负。

无独有偶，杭州延安路去年也出现“空铺潮”。由于延安路商铺近年来租金居高不下，连传统上被视为高利润率的珠宝、眼镜等业态也连称“吃不消”，众多品牌撤出延安路。

再以擅用“天价商铺”制造话题的某综合体品牌为例，近期被爆全国多处商街经营惨淡，商铺空关严重。在武汉，其一处综合体内街竟有30余商户集中撤走，近百米长街杳无人烟。在镇江，其作为拳头产品的商街更像一个被遗弃的“孤儿”，满街只剩下空置店铺的门上的“旺铺招租”字样。

“过高的售价和租金破坏了零售业的生态。”一位商业地产界人士不无担忧地说。一些综合体售卖的商街，与主购物中心在动线上割裂，说白了就是住宅底商。其价格体系参照沿街底商会更为合理。

银泰倡导：开发商、业主、经营者三方共赢，才是良好的投资链条

众所周知，衡量一个商铺价值的重要指标是“坪效”，即每平方米可出租面积产生的销售额。一般来说，坪效越高，租金越高。但高坪效的业态种类有限，如果租金畸高，多数零售业态就会被逐渐挤出，从而导致商业生态的不平衡。

对商铺买家而言，其购买商铺时的“天价”必然会令其对租金预期提高。这也意味坪效较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平，从而导致出租率的持续低下。而一旦商铺空关现象大量涌现，高租金无法维持，投资回报率就将持续下降。

简单地说，“天价商铺”的实质就是开发商为利益最大化，吞噬了商铺购买者和实体零售业的利润。无论该商业体的前景被描绘得多么美好，但繁荣仍然需要一定的培育期。过高的商铺价格，使得这段培育期对买家来说异常难熬。

目前，椒江开发区商业街的租金约2.8元/平方米·天，解放南路的租金约5.2元/平方米·天。若以6%的租售比计算，这一带商铺售价超过32000元/平方米，投资者的回报短期内成疑。

台州银泰滙将以理性价格面市

作为国内领先的商业地产品牌，银泰在开发综合体的过程中，始终遵奉开发商与业主、经营者共赢的理念。他们倾力打造的90万方台州银泰滙，虽拥有“台州城市综合体之王”的巨大光环，是全城投资者热捧的“蓝筹股”，但并不借概念炒作拉高溢价。

银泰表示：首批商铺将会以接近周边的价格水平面市，绝不制造“天价商铺”。

这样的价格策略，首先是因为银泰的百货运营商背景，使它更关注商业后期的健康运行。尤其是开业前三年，需要合理控制租金占比，培育良好的零售生态。而在多数综合体开发商的体系中，商街则是标准的“现金流”工具，赚取利润当然是越高越好。

毫无疑问，一个有着更长远目标的商业地产开发商，才能带给业主持续、丰沛的收益和回报。

当然，台州银泰滙有如此底气，更是建立在其踏准市场步伐，以较低价格获得优质土地的基础之上。据测算，银泰滙与台州另一大型综合体几乎同时拿地，但平均楼面价只有该综合体的一半。宽裕的成本空间，使得银泰滙可以亲民价格售卖“黄金旺铺”，仍然保证合理的企业利润。

(来源：台州房地产网)