商业地产投资：成熟住区、学区商业更靠谱

“教育培训在成都的发展空间越来越大，相应的商业需求量也在逐年递增。”寻找优质社区底商或商务楼是教育培训机构谋求扩张发展的重要支撑之一。

教培机构喜入成熟住学区

“我们每新设一个校区，商业租用面积至少都在1000个平方以上。而且，签订的都是长效合同，租赁时间至少8年以上。”望子成龙学校校长蒋杨斌告诉成都商报记者，目前，望子成龙在成都拥有60余个精品校区，且保持着每年5～8家的新校区开始量。

新东方教育（成都）市场部经理龙泉在接受成都商报记者采访时则表示，新东方在成都开设有16个分校，每个校区商业租赁面积从几百到几千平米不等。“教育培训在成都的发展空间越来越大，相应的商业需求量也在逐年递增。”龙泉称，寻找优质社区底商或商务楼是教育培训机构谋求扩张发展的重要支撑之一。

望子成龙校长蒋杨斌估计，如果算上非文化考试类培训，仅一个暑假，整个成都的培训市场产值至少有5个亿。如果投射到校区租赁面积上，每年商业租用面积大约有50万平米。

选址要求：方圆一平方公里，至少一万住户

成都学大教育市场部相关负责人告诉成都商报记者，教育培训机构选址一般遵循三个原则：驻足便利，即：良好的昭示性和便捷性；店中店，即：依托大型商超，共享客流资源；抓大捏小，即：租金较贵的一楼设置小型报名点，教学则在租金相对便宜的二楼以上完成。

“我们选址主要看一个区域的人群综合经济实力、交通的到达性以及区域内是否拥有一所以上的大型中小学校。”望子成龙校长蒋杨斌通俗的表示，另外最重要的指标就是方圆一平方公里内，至少要拥有一万以上的住户，这可以为教育培训学校带来稳定的生源。

另据业内人士介绍，教育培训机构若进驻的单位为商务楼或写字楼，则至少需要保证两部以上的电梯配置，楼层原则上不超过5楼。其中，又以2、3楼居多。若进驻社区底商，教育培训机构往往会选择在一、二楼同时租赁，也就是“抓大捏小”，租金较贵的一楼设置小型报名点，教学空间在租金相对便宜的二楼以上完成。

“从我们60多个校区的租金水平看，社区底商一楼的平均租金大概在150元/平米·月，二楼以上或者商务楼，租金普遍在50—60元/平米·月之间。”望子成龙校长蒋杨斌透露，但一楼办校的占比并不大，拉通看整体租金水平不超过60元/平米·月。

成都学大教育一位负责人也向成都商报记者表达了类似观点，他称，学大龙湖·三千里分校是目前8所分校中租金较贵的一家，这个开在社区底商二楼的校区面积近千平米，租金接近80元/平米·月。

值得注意的是，除了寒暑假和周末，培训学校一般都不能满员教学。相同的营业面积，培训学校的营业时间却不能和餐饮或零售商家相比，这导致培训学校对租金水平特别敏感。“如果租金普遍超过80元/平米·月，就会极大摊薄学校的办学利润。”业内人士称。

不过，培训学校租赁的长期性和稳定性是其他行业所不能比的。据成都商报记者了解，培训学校一般和业主签订5—8年的长效合同，租金半年一付或一年一付，其优势亦显而易见。

商业地产投资：成熟住区、学区商业更靠谱

尽管教育培训机构在租金上的承受能力并不强大，但因长效便捷的租赁期及支付方式，目前，教培机构依然是成都商业地产市场上的优质租赁客户。对商铺或商务楼投资者而言，把“下家”锁定在教育培训机构身上也不失为万全之策。

由此，投资者在进行商铺投资时，不妨以教培机构的选址眼光去衡量商铺优劣。譬如，大型成熟住区或潜在成熟住区内的商铺均可作为投资目标，因为庞大的居住人群及其子女对教育培训的需求非常可观。另外，学区商业因为临近中小学，也是教育培训学校生源的直接导入地，投资学区商业，指向性更加明显，并可确保投资者收益。

（来源：成都商报）