投资有风险：亚洲商业地产收益率处全球最低水平

亚洲商业地产的收益率处于全球最低水平，意味着投资者将为最高端建筑花大价钱，冒更大的风险，或将第一次开始考虑亚洲之外的房地产投资。 

世邦魏理仕（CBRE　Group　Inc.）的数据显示，台北中心地段写字楼的收益率仅为2.2%，香港为2.8%，东京和新加坡均为3.5%。而相比之下，纽约中心地段写字楼的收益率为4.7%，伦敦西区为3.8%。 

退休基金、主权财富基金和其他机构投资者之所以一直愿意接受如此低的回报水平，是因为在低利率环境下，这种回报率看起来还是有吸引力的。不过，这也意味着，一旦利率上升，且市场对这种低收益率的需求降温，买家可能就会承受估值损失。 

台湾商业地产的收益率下跌幅度非常大，以至于金融监管机构在去年制定了一项新规则，限制本地保险公司对租金收益率不到2.875%的地产进行投资。相关部门还首次批准保险公司购买海外房地产。 

投资者目前正在调整投资策略。专注于中国的基金管理公司鼎辉投资（CDH　Investments）的执行董事罗庆安（Terence　Loh）表示，他一直在投资北京、杭州和西安等城市的开发项目，而不是购买现有写字楼。他说，投资开发项目的风险回报率更加可观。 

收益率是衡量商业地产估值的一项重要指标，因为收益率较低往往意味着价格较高。收益率用年收入除以价格获得。 

通常而言，亚洲地区商业地产收益率低于欧美，因为亚洲地区买家多、商业地产少。退休基金、主权财富基金和其他机构投资者都青睐整租的黄金地段建筑，而这种地产在亚洲地区比较少。另外，直到最近，这些投资者中还有很多一直不愿冒险涉足不太熟悉的地区以外市场。 

但最近亚洲地区商业地产收益率与其他地区一道降至了非常低的水平。买家可以忍受较低收益率的一个原因是，他们能够以更低的成本借钱。另外，商业地产收益率虽有所下降，但相比债券市场似乎仍有吸引力。 

很多国家和地区的商业地产收益率下降是因为地产年收入赶不上价格上升的速度。比如，根据世邦魏理仕的信息，过去两年北京和上海优质办公楼租金一直持平，而过去一年香港和台北的租金则分别上涨了2.3%和1.1%。 

世邦魏理仕的信息显示，在包括台北、北京在内的一些亚洲城市，商业地产收益率处于或接近历史低点。香港商业地产收益率与1997年房地产繁荣期的水平接近。世邦魏理仕称，在东京，商业地产收益率处于2005年以来的最低水平。 

根据房地产数据公司Real　Capital　Analytics的信息，三商美邦人寿保险（Mercuries　Life　Insurance　Co.）4月份以新台币39.5亿元（合1.315亿美元）购得台北TiT国际广场（TiT　Tower　Square）约8，000平方米的零售场地，收益率为3%。该交易出售方Homax　Group　2011年购入时的价格为新台币28亿元，当时的收益率为4.5%。 

在新加坡，当地一些公司组成的财团以5.12亿新元（合4.093亿美元）从吉宝房地产投资信托基金（Keppel　REIT）手中购买了新加坡中央金融区内Prudential　Tower　93%的股权。根据Real　Capital的数据，该交易收益率为3.5%。相比之下，吉宝REIT2011年曾购买同样在新加坡中心地区的Ocean　Financial　Centre，当时花费了20亿新元，收益率为5.3% 。

投资者们已开始离开让他们感到安心的投资领域，寻求获得更高的收益率。一些人将目标瞄准了澳大利亚。悉尼和墨尔本主要办公地区的收益率水平为6%。根据物业机构JLL的信息，总部位于新加坡的房地产公司Hiap　Hoe　Group以9，000万澳元（合8，480万美元）在珀斯购买了一栋办公建筑，收益率为8.3%。 

也有一些投资者转向了问题地产，希望通过增加物业收入来提高收益率。总部位于香港的私募房地产公司基汇资本（Gaw　Capital　Partners）今年早些时候斥资3，000万美元收购了大阪凯悦酒店（Hyatt　Regency　Osaka），希望帮助这家在截至3月份的财年亏损了1，000万美元的酒店扭亏为盈。基汇资本执行合伙人兼资本市场主管吴燕安（Christina　Gaw）表示，对于大阪凯悦酒店存在的问题，公司有许多快速解决方案，还可以通过削减成本来让酒店的现金流马上转正。 

一些房地产专家称，投资者愿意接受眼下的低收益率是因为他们认为物业收入在停滞了多年之后应会出现增长，尤其是正逐渐摆脱长期滑坡态势的日本市场。他们指出，商业地产常常会得益于通胀上升，因为这样业主就可以提高租金。仲量联行国际资本集团负责人Alistair　Meadows说，投资者抱着租金上涨的期望转向了东京。 

但其他人说，投资者接受低收益率是在走钢丝。许多投资者一直在用提高杠杆率的办法来试图增加回报，这种做法面临风险，因为一旦租金或者物业价值下降的话，投资者就有可能发生违约。 

另外，专家说，如果利率的上升速度快过通胀的上升速度，物业所有者的利润空间可能受到挤压，特别是如果他们持有浮动利率债务的话。仲量联行亚太资本市场部的研究经理Nicholas　Wilson指出，在收益率如此低的情况下，留给投资者犯错误的空间就特别小。 
　　（来源：华尔街日报）