商铺租售承诺高额回报蕴含高风险 你还敢心动吗？

“有赚无赔，年回报率8％以上”，“10年返租”，“即买即收租金”，“10年后物业不升值，全额退款”……面对房产开发商抛出的这些诱惑，你还敢心动吗？

近年来，柯桥已发生多起商铺投资纠纷。导火线均是房产开发商承诺未能兑现且人去楼空。究其主要原因，则大同小异：房产商为促进销售，在楼盘出售（使用权长期转让）时与买家约定，在一定期限内，由该房产商开发企业代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期内的租金抵冲部分售房款或偿付一定租金回报。而结果却因房产商经营不善，无力兑现当初的承诺，投资市民未能按约获取相应回报。

市民为何前赴后继，明知山有虎，偏向虎山行？“售后返租”、“承诺回报”是馅饼还是陷阱？业内人士如何看待房产项目此类运作模式？面对种种诱饵，投资者如何回避风险、减少损失？政府相关部门是否应当加强监管？前不久，记者采访了有关业内人士。

市民投资不成反被套

去年，市民金女士投资100多万元，买下柯桥一楼盘10多间商铺31年使用权。根据当时的协议，约定该商铺将由房产商统一经营，金女士每年获取预测的投资回报。原以为从此可以坐收渔利，谁料，本该收账时，非但账簿上分文未进，而且房产商人影都不见了。

金女士称，她租下的商铺有31年的使用权，整个商铺的使用年限也就这么多，这相当于买下了商铺，再说这么好的地段，这个价格也不算高，当时想也没多想，便签下了协议。后来才知道，像她这样的人有一大批，大家都套起来了。

张先生买的是另一个商业项目的商铺，当时，对方称这是一个儿童主题商业广场，销售的是商铺的使用权（出售20年，赠送10年），30年包租，前六年每年租金回报率为8%——10%，第七年以后每年租金不低于10%，第七年回报率不能达到10%，可在第八年头一个月提出回购，公司按照110%的比例回购。张先生按房产商的这一说法粗略算了一下，11年能够收回投资成本，觉得还挺合算的，就签下了合同。然而，房子才装修了一半，便传出消息说老板跑路了，而楼盘已抵押给银行。

回报承诺不符合法规

在柯桥从事房地产销售的方先生称，开发商承诺的这些，通常都是按最理想的状态来计算的，而没有把实际运作过程中有可能遇到的问题估算进去。因此，这些承诺能否兑现是一个未知数。开发商抛出了这么高的所谓投资回报率，然而真正要实现，得靠与之不相关的经营者。实际操作中，开发商、投资者、经营者和经营管理公司四驾马车各有各的利益诉求，其中任何一架马车出现问题，便很难实现承诺的目标。何况有这么长的时间跨度，谁能保证不出现变化呢？

另一房产销售顾问高女士称，为防止开发商在此方面玩噱头，规范房地产市场正常竞争，实际上《房地产广告发布暂行规定》第十六条就明文规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

经营风险转给了投资者

正是因为国家有相关规定，因此，本着规范和负责的精神，大部分房产企业极少用类似的方式销售楼盘。王先生是房地产界资深人士，策划过诸多商业项目。他称天上不可能掉馅饼，开发商资金短缺时，尤其急于把房子以最高的价钱最快地卖出去。承诺高回报，貌似给投资者吃下定心丸，实际是利用投资者的弱点进行促销，加快资金回笼速度。投资者图利心切，被蒙蔽双眼，缺乏理性分析，冲动之下签下合同后，则主动权就在房产开发商手中了。

在柯桥工作的陈女士，前不久连称幸运，去年她已经买了前不久出问题的这个商业项目的商铺，后来经一房产界朋友竭力劝阻，才退掉了商铺。那位朋友告诉她，即便房产商的愿望是好的，但是这么做还是冒着巨大的风险，一旦发生了大家都不希望发生的问题，房产商不得不面临新的选择：一是自掏腰包，支付租金，这显然不能长久；二是减少分红比例，或者追回投资；三是三十六计走为上计。这一切都行不通，那就是最后一步棋子，参照《破产法》执行。陈女士称，实际上业内人士早就看出风险了，但是，没有听说哪个职能部门在监管，因此还是有很多不明就里的市民前赴后继。目前，柯桥还有商业项目销售在类似操作，如果不加引导，未来此类事件还是不可避免。

规避风险要注意的要点

浙江越光律师事务所杨红耀律师分析，发生问题的楼盘开发商多半是将已办理银行贷款抵押而无法进行产权销售的物业，以转让长期租赁权形式进行“二次融资”套现，对追求高回报、长期限的投资者来说风险极大：首先是投资人签订的长期租赁合同物业属于“先抵押、后租赁”，法律不保护这样的长期租赁权，取代救济途径是只能向开发商赔偿损失，而此时开发商有可能已破产；其次有的开发商为降低投资门槛，将权证物业自行设计、分割、组合，一旦事发，因所投资物业具体方位无法确定，维权难度加大。房产开发商如此“一女二嫁”（将房屋所有权和租赁权分离）的作法，所传达出来资金紧张的信号是显而易见的，普通老百姓这是在冒着倾家荡产的风险，陪开发商共渡资金难关。

柯桥房地产投资分析师夏先生称，作为合同的当事人，房产商只对项目成功运作的理想化状态做出相关的承诺，实际上合同中应该约定，经营出现问题的情况下，双方各自承担的风险和责任。如果涉及第三方，应该签署三方合同。引发此类事件，跟房地产行情没有关系，跟房产商的急功近利的思维模式和运作商业地产的专业程度有关系。有关职能部门若能在事前加强监管和引导，要求房产商出示具体运作方案，并加强监管，责令其在没有承担风险能力的情况下，不得夸大承诺和宣传，并规范合同格式，从而避免未来有可能发生的群体性事件。

（来源：柯桥日报）