【商业地产学霸班】集中式商业回报与风险并存

目前市场上还有大量集中式的商业在销售，大型卖场、专业市场、主题式购物中心等集中式商业里的投资机会也为投资者所看重。那么，对于集中式商业的投资机会我们又该怎样看呢？专家建议，集中式商业的回报更高，但风险也较大，投资人不要被宣传单上高额的投资回报数字迷惑，而应该重点看清运营管理商的实力，了解投资模式，算好账再下手。

模式 1

卖产权

最好是开发商较大比例自持

集中式主题式的商业，往往指大型专业卖场、主题式购物中心等，切割成小块商铺进行销售。这类商铺，一般投资门槛低、总价低，拥有独立的产权，但业主很难独立经营和打理物业，通常交由开发商或相关经营管理公司，进行统一的经营、管理、推广和持续运营，以保障卖场的人气和商气。

案例分析

这类物业一般以专业市场、主题式集中式的购物中心为主，代表项目有八益国际家居博览城、上古天地等。

八益国际家居博览城，总建面100万平米，开发商八益家具集团持有70%，只有30%进行销售。一期15万平米全部销售，是主题式体验式的购物场所，将做成1000个实体样板间，让消费者在实景体验中选择装修风格和家居家具。而二期和三期，将以大型专业批发卖场、写字楼、商业配套为主。整个项目将由八益家具集团统一运营和管理，八益将用自己在行业近30年的资源、专业经验进行整体打造和推广。

上古天地则是成华区龙潭街道办事处引进的重大项目，打出“中国第一个天际情景商业综合体”、“中国第一个100米城市高空天际温泉公园”卖点，位于北城副中心“龙潭新城”，商业建筑面积约20万平米。

“和传统商业中心仅售卖外围商业步行街的方式不同，我们的塔楼商业部分，也就是商场部分也是可以销售的。”上古天地工作人员称，在动线规划上采用天际情景商业布局，每一个商业区都有不同的主题，比如中心广场1~4楼都是轻生活、餐饮美食的定位，同时与其他主力店、购物中心融会贯通，开发商还有自持部分商业。“我们还将投入大量资金来保障商业的运营和发展，投资的商铺均由管理中心统一管理，保证租金收入的稳定性。”

投资建议

■锐驰营销总经理 冯珏：

卖产权模式是比较常见的一种销售方式，把商铺划分得比较小，甚至只有几个平米。投资者可以用很低的总价买到商铺，对不少投资总额有限的客户来说，比较有吸引力，投资门槛很低。

但要提醒的是，由于是分开销售产权，一般来说，客户没有独立的经营能力，除了开发商回购外，客户独自变现比较难，只有不断接受租金。

集中式主题商业的销售，一般的卖点都包含了统一经营管理，投资者不用花费心思打理商铺就能收到租金。但在购买时，对过高的租金还是要保持警惕，因为它可能不是真实经营价值的体现，租金的高差可能来源于开发商的资本运作。

这类投资的需求大量存在，但在投资时，需求注意开发商是否是简单地把商业切分成小块，一卖了事。如果哪天经营不善，就可能走人，对小投资者来说风险较大。最好是寻找开发商持有大比例，以经营收入来实现盈利的项目，小投资人要跟着大股东走。无论哪种物业，最重要的是物有所投。现在不少专业市场和主题式商业，政府都要求70%必须由开发商持有，最大的业主是开发商，通过经营进行获利。这种情况能相对保障小投资者的安全，开发商会对未来市场的发展有宣传和推广动作，对投资者的小商铺可以起到人气拉动作用。

■成都海博地产服务有限公司发起人 黄海：

投资这类物业需要注意，开发商到底是以经营为目的，还是以销售为目的。如果仅仅是以销售为目的，投资者有一定的风险，特别是遇到将生铺当成熟铺卖、经营能力低的商业。投资者需要对开发商的实力、运营能力、物业的地段等，进行多方位的评估。

模式 2

卖使用权

卖使用权的商铺，大多数总价不高，开发商以投资回报稳定为卖点，将商铺使用权出售。这类商铺，大多是一些集中商业或专业市场，多数都是经营权转让的行为。

高收益与高风险并存

案例分析

现场直击投资建议

卖使用权的商铺在过往的房产界，污点大于荣耀。曾经纷扰不断的紫荆大世界、盐市口北京华联等著名的使用权出售商业，都先后爆出开发商、经营者、投资者与使用者之间纠缠不清的丑闻。开发商跑路、统一经营者退场、投资者低回报与使用者高租金之间的矛盾，这些事情都直接或间接地损害了投资者的利益，导致这些商业体错过了价值提升的黄金时期，也让投资者心有余悸。

现场直击

记者调查发现，目前市场上的投资者对使用权商铺的兴趣仍然浓烈。“我们推出的商铺很受欢迎，购买群体主要是在鞋城做生意的和买过我们写字楼的老客户。”位于金花的某专业市场正在出售使用权商铺，据工作人员介绍，这些商铺投资范围在20万~40万元左右，“深得业者和投资者的喜爱”。

“我们投资门槛比较低，只需要20万到40万元即可，租金回报高，最长签约可以到20年。如果投资者突然有资金需求，也可以选择每年退租。”该工作人员认为，这种低投资额、高回报的商铺，吸引了很多资金量不大的中小投资者，灵活的回购方式、品牌企业的打造、统一的经营，是投资者愿意在这种看似风险很高的投资中，选择该项目的原因。

投资建议

■新港集团董事 张红兵：
　　商铺使用权不同于产权，产权意味着持有人完整获得建筑物本身，使用权是租赁概念，不拥有建筑物本身，年限到期后所付款项即清空。合同期满之后，开发商将会收回使用权。这就意味着，在整个经营过程中商铺升值带来的收益与商铺实际投资者毫无关系。实际上，投资商铺除了租金收益之外，商铺本身升值带来的收益也是不可忽视的，而投资使用权商铺却无法享受到这一块。
　　对一些新的专业市场或商场，投资者还要面临两方面风险：一是商场做不起来，没有商户承租，意味着零收益；二是如果这个商业地产项目经营团队管理不善，导致商铺租金水平一直在低位徘徊，到时开发商一走了之，投资者还有可能血本无归。因此，使用权商铺投资可能更适合实际使用者，使用者在选择这类项目时，也需要评估市场的生命周期、项目运营的团队，再加上装修成本等各种成本核算，计算出合理的投资时期。

律师提醒

转卖经营权不受法律保护

四川顺泰律师事务所傅颖萍律师在接受采访时表示，所谓的使用权商铺买卖，其实是一种租赁关系转让。“投资者一次性将租金缴纳给合约方，再通过合约方委托第三方包租的方式获利。”她认为，物权法保护的是产权的拥有者，这种租赁关系，在法律上是低于产权的，在合约中约定不动产使用权买卖，最终可能会被认定为无效合约。

“另外一个常见的风险就是一房多卖，一些不良开发商利用商铺只拥有使用权这一点，将商铺划分为若干个小额的面积，因为投资者无法搞清楚具体投资的商铺情况，一房多卖，这是使用权商铺最后出现纠纷的根源。”新港集团董事张红兵认为。

（来源：成都商报）