商业地产哪家强？北有万达南有宝龙！

200余家中介公司、800多个中介门店、1500余名经纪人，这些数字来自10月27日的滨江宝龙广场推介会。单从字面上看，这是很惊人的，其聚拢的中介之多更是年内罕有。

作为房地产开发和市场消费的桥梁，中介的关注点往往更容易成为市场的热点，从这个角度出发，滨江宝龙城市广场或在今后楼市中扮演重要角色。事实上，从宝龙的品牌影响力及其在全国的开发经历看，这种猜测是完全有根据的。

宝龙的名头究竟有多大？套用近来流行的一句话可以说明：商业地产哪家强？北有万达南有宝龙！在业内，这可是能和商业巨头万达扳手腕的实力开发商。而其开创的商业帝国，版图之大比之万达也是不遑多让。

起兵：农村包围城市做综合体

先来看下宝龙打下的这片“江山”：拥有25个城市共计53个项目，仅去年一年就获得了2013中国房地产上市公司百强、2013年度最佳商业地产品牌奖、2013中国商业地产企业品牌价值十强、2013中国房地产上市公司综合实力五十强等多项殊荣。

无疑，在过去的20多年里，宝龙是全国最为成功的地产开发商之一。回顾其辉煌历程，有个人始终无法绕开，他就是宝龙这艘巨轮的掌舵人——许健康。

在业内看来，这位闽商中的大佬是很有性格的。拿他的兴趣收藏艺术品来说，别人可能会动辄出高价追逐名家名作，但他更热衷于投资那些没有成名的画家或者作品。许健康曾说过，对于艺术品，他更喜欢有潜力的事物。回到事业上，他的做法可谓一脉相承。

外界对于宝龙的发展战略有“农村包围城市做综合体”的说法，虽不尽合理，但多少能概括出宝龙的成功轨迹。自2003年介入商业地产以来，宝龙一直在关注二、三线城市，甚至四线城市，这其中固然有地价悬殊、投资风险相对较低等因素，但更多的还在于宝龙看到了这些地区商业的发展潜力。

许健康曾说，“中国的二、三线城市经济增长空间真的不容忽视！中国市场太大，需要我们这种商业模式的城市有几千个。我们会阶段性地选择合适的市场进入，为了整合资源、提高效率，我们发展的战略方向之一就是选择优势区域，进行区域化拓展和管理。”

开疆：1+N模式填补市场空白

如果说一线城市是已成名的艺术品，那二、三线城市就是未成名之作，要让这些“潜力股”真正成为“绩优股”，一方面要有精准的眼光，另一方面也要有正确的产品开发模式。

具体到宝龙层面，其产品模式可以概括为“1+N”模式，所谓的1是指1个购物中心，N是指1之外的其他业态，如酒店、SOHO、办公楼、酒店式公寓、住宅和特色商业街等。其中，购物中心和酒店自己持有，其他业态用来出售以平衡整个项目的现金流。这种牢固的业态组合，区别于单店经营的商业店模式，可通过主力店与其他业态的互动，提升周边店面的价值和人流。

宝龙商业地产的载体“宝龙城市广场”是该模式的最好注解。考虑到城市发展，关注人民对生活的需要，在现代购物、休闲一体化模式的基础上，创造现代城市生活功能、城市绿化景观，集购物、休闲、旅游、娱乐、文化、餐饮、运动、五星级酒店及国际社区等多项功能。项目一般总建筑面积达20万平方米至100万平方米不等，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一。

目前，宝龙城市广场覆盖中国多个增长迅速的新兴城市，并与TESCO、家乐福、沃尔玛、喜达屋、KFC、麦当劳、新华都百货、国美电器及金逸影城等国内外知名品牌建立长期战略伙伴关系，其中许多品牌已成为一些综合性商业地产项目的主力店，连同其他大型生活超市、百货、电影城、电器大卖场、游乐城以及众多连锁零售店，为客户带来一站式购物及休闲体验。

守业：深耕长三角，发力一线城市

2010年，对于宝龙来说绝对是具有特殊意义的一年：这一年，迎来20周年庆典的宝龙集团先是将总部迁往上海，其商业版图中的天津、青岛即墨、福建安溪等多个项目也如火如荼地开工建设，而后又以充分的准备和绝对优势摘得上海松江广富林热门商业地块、厦门湖里区湖边水库地块、杭州下沙高教园区三宗连体地块、长春南部新城四塔地块。

从上述的举动中我们可以发现一些变化，上海、天津、杭州等一线城市进入了宝龙的视野。许健康在接受沪上媒体采访时曾说：“市场中的竞争和选择都太多了，市场是一个动态变化的体系。之前我们倾向做二、三线城市的发展重点区域以及一线城市的郊区市场，不过现在我们也开始做一些高端的项目，甚至要做一个省，一个城市最高级的购物中心。”

从二三线城市单线发展，到一二三线城市齐头并进，新方向下的宝龙该怎么做？

根据集团执行总裁许华芳的说法，新阶段下宝龙商业地产主要呈差异化策略：在一线城市会做邻里级、社区级商业，二线城市在城乡结合部做商业，三线城市则肯定在城市中心。在一线城市比如上海，宝龙主要建立社区级的邻里购物中心，也就是在一个片区里服务；在二线城市，宝龙建立区域性购物中心，覆盖10公里到30公里内的范围；在三线城市，宝龙就做城市级的购物中心。

“深耕长三角、发力海西·珠三角、辐射环渤海、谋略中西部”，这是宝龙新的全国布局战略。从中看出，长三角将是宝龙未来的重点发展区域之一，作为长三角的重要组成部分，杭州的分量自然也不言而喻。自2010年下沙拿地算起，宝龙在四年间已初步完成杭州的布局，随着下沙宝龙城市广场的年底开业，杭州商业地产或将进入宝龙时间。

（来源：浙江在线）