商铺市场受电商冲击“鸭梨”山大 五年跌价近一半

虽然楼市成交量整体反弹迅速，不过杭州的二手房商铺却是身价大跌的行情。“现在挂出来卖的二手商铺很多，而且价格往下走得也很厉害。” 杭州资深商业地产投资顾问翁文渊透露。据了解，之前杭州商铺市场售价和租金一路看涨的趋势早已不在，和几年前相比，现在不少二手商铺不仅没涨，价格跌去20-30%的比比皆是。杭州中山北路百井坊巷附近一套5年前买入的商铺，最近房东以亏500万元巨资的价格在甩卖。

5年亏了500多万元

据了解，这套位于中山北路百井坊附近的商铺面积在300平方米左右，房东2010年买入价格是1850万元，现在挂牌出售的价格是1350万元，和他买入的价格相比，足足亏了500万元，整整跌了27%，相当于打了7折。

不过，现在商铺这个降法似乎也并不是个例，一些总价在1000万元以上的商铺，房东下调总价都以百万元计。比如建国北路一间500多平方米的商铺，两年前房东的挂牌价是1800万元，现在是1600万元，价格还可以商量。文二路的一间商铺，两年前的挂牌价是1800万元，现在是1500万元，价格好商量。还有凤起路上的某商铺，去年挂牌价是1500万元，现在的出售价是980万元。还有个商铺更夸张，2013年挂牌价1000万元，现在的挂牌价是580万元，都快打了对折。

这些挂牌价在1000-2000万元的商铺，有的已经挂了好几年了，一边出租一边寻觅买家，有的租金行情上不去，售价也上不去，房东只好一年又一年地降价。和几年前相比，这些商铺的价格普遍跌去20-30%之间，个别达到30-50%之间。

为什么商铺要降价

都说一铺养三代。商铺，在传统的房地产市场，简直就是有钱人的必备投资佳品。可是为什么现在情况变成这样了？这些商铺为什么降价？

翁文渊表示，整体来说，在过去，签署商铺租赁合同时，每年房租递增似乎已成行业惯例，少则5%，多则10%，商铺的房东们似乎成为了唯一不用担心收成的一群人，每年租金水涨船高，而一铺养三代的说法也似乎真的得到了应验。但现在受到整体经济环境影响，之前一些有支付能力的行业发展不怎么样，再加上网络经济的强势崛起，实体经济日益艰难，不少商铺的身价已经没有过去那般坚挺了。

“电商对商铺的打击无疑是巨大的。” 翁文渊说，影响最明显的就是服装业。所以原来那种以服装店兴盛的小商街商铺，现在很多不行了。比较典型的有武林路、香积寺路一带。据透露，目前武林路转让的店铺以服装店为主，转租的原因并不是因为房租高，而是受到网络购物的影响。从2009年开始，武林路一带商铺的租金几乎没有波动，维持在20元/平/天左右，前两年开始出现了下滑，现在的租金价格在15-20元/平/天之间波动。而香积寺路一带原先开服装店的商铺，2010至2011年时 15-20元/平/天之间的租金，现在是10-15元之间。租金跌了，意味着收益率也跌了，一些商铺的售价也跟着跌。“现在总价在1000万元以上的商铺，年收益率能达到5%已经算不错了。”一位房产经纪人表示。

另外，还有的沿街商铺受到修地铁的影响，价格也明显下降，比如城东新塘路附近的一间商铺，面积在133平方米左右，2013年的挂牌价达1000万元，现在房东580万元愿意出售。“因为旁边修地铁，路都被拦起来了，人流走向受到很大影响，所以房东想低价卖掉。”据一位知情人士透露。

商铺和普通住宅不同的是，一个小区里的住宅虽然由于位置不同也有价差，但基本上的身价是一荣俱荣，相差幅度不会太大。而商铺就不是这样了，即使同一条街，面积、位置、面宽不同，是单层还是双层，人流动线如何，都会影响到一个商铺适合的业态、租金价格和售价。因此，有的商铺因为周边一些业态的调整，找不到可以承租的下家，也容易出现降价的情况。

现在商业地产投资业内的一个共识是，目前来看能做餐饮、休闲业的商铺相对是最保值的。据相关人士透露，现在很多中介公司在武林店出租的商铺，之前都是品牌服装店，转让后的商铺有卖奶茶的，有卖板栗饼，都变成了饮食店。翁文渊也表示，现在武林小广场一带的租金价格还是比较坚挺，一些商铺租金可达30-35元/平/天。“因为这里一直都是以一些吃喝的休闲小店为主，租金价格变化就不大。”

最近需求略为活跃

与住宅相比，投资型的商铺没有“刚性需求”的说法，对市场信心的依赖度一定是更高的。现在楼市政策出来了，股市也大涨，大家的信心指数似乎都在提高，这对商铺市场有没有影响？

“影响肯定是有的，”翁文渊表示，去年他在进行一些商铺信息的推送后，能接到的客户咨询电话极少，想卖的很多，想买的太少，但最近情况明显有好转。“最近一些信息出去后，打过来的咨询电话大概能接上半小时。”接电话时间的长短，是他判断商铺行情的一个基本量化指标。咨询的人多了，代表对商铺有兴趣的人可能又开始多了。不过，他认为传统二手商铺像过去那样的荣光可能也很难再现了：“除了电商以外，现在有那么多的综合体，人们也开始习惯综合体内的消费生活方式，不像过去那样，大部分时候都在大街上的商铺消费。”

（来源：今日早报）